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Praxistipp Nr. 1: Schönheitsreparaturen

BGH aktuell I: Tapetenklausel ist unwirksam.
Eine im Mietvertrag enthaltene Formularklausel, nach der der Mieter verpflichtet wird, bei seinem Auszug von ihm angebrachte oder vom Vermieter übernommene Tapete zu beseitigen, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam.

BGH aktuell II: Summierungseffekt aus Formular- und Individualklausel
Ein zur Unwirksamkeit einer Formularklausel führender sogenannter Summierungseffekt aufgrund des Zusammentreffens zweier - jeweils für sich genommen unbedenklicher Klauseln - kann auch dann vorliegen, wenn nur eine der beiden Klauseln formularmäßig, die andere dagegen individuell vereinbart worden ist.

BGH aktuell III: unwirksame Renovierungsklausel - keine Kostenbeteiligung des Mieters
Ist im Mietvertrag die Renovierungsverpflichtung unwirksam vereinbart, ist davon auch die vereinbarte Kostenbeteiligungsklausel erfasst. Der Vermieter kann nicht am Ende des Mietverhältnisses die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen verlangen.

Stichwort: Verbot der geltungserhaltenden Reduktion:
Ist ein Teil einer Klausel unwirksam, ist die gesamte Klausel unwirksam.

 

Praxistipp Nr. 2: Nebenkosten

Pflicht des Vermieters: Abrechnung der Nebenkosten innerhalb einer Jahresfrist (Abrechnungsfrist) nach Beendigung der Abrechnungsperiode:

Bsp: 01.06.05 - 31.05.06 (Abrechnungsperiode)
Der Vermieter hat also bis spätestens zum 31.05.07 die Nebenkosten abzurechnen (Abrechnungsfrist)

Recht des Mieters: Nach Abrechnung hat der Mieter ein weiteres Jahr das Recht, Einwendungen gegen die Nebenkostenabrechnung vorzubringen.
Achtung!: Nach Ablauf der Frist ist er mit Einwendungen ausgeschlossen
Wichtig!: Die Einwendungen müssen mit Substanz gefüllt sein. Es reicht nicht aus, dass der Mieter der Abrechnung "widerspricht"!

Belegeinsicht: ja; Anspruch auf Übersendung von Kopien: nein
Der BGH hat einen alten Streit beigelegt: Hat der Vermieter seinen Sitz am Ort der Wohnung, ist dem Mieter zuzumuten, die Belege der Nebenkostenabrechnung beim Vermieter einzusehen. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Übersendung von Kopien.

Erhöhung und Senkung der Nebenkosten:
Nicht nur der Vermieter hat ein Recht, die Nebenkosten zu erhöhen. Endet die Abrechnung mit einem Guthaben für den Mieter, darf er nach schriftlicher Ankündigung und unter Bezug auf die aktuelle Abrechnung die Nebenkostenvorauszahlung für die Zukunft um den zu viel gezahlten Betrag monatlich senken.

Mietminderung und Nebenkosten:
Nach dem BGH steht fest: Mietminderung vorzunehmen von der Brutto-Miete (Netto-Miete + Nebenkosten)

 

Praxistipp Nr. 3: Allgemeines Gleichbehandlungsgesetz - Auswirkungen für Vermieter

Das AGG wird Ende September in Kraft treten und wird auch in der Wohnungswirtschaft seine Spuren hinterlassen. Währen die EU-Richtlinie lediglich die Benachteilung wegen der Rasse und der ethnischen Herkunft sanktioniert, hat der Deutsche Bundestag in den Diskriminierungskatalog folgende weitere Merkmale aufgenommen: Religion, Weltanschauung, Behinderung, Alter und sexuelle Identität. Dieser umfassende Diskriminierungskatalog ist bei sog. Massengeschäften, d. h. bei Geschäften die grundsätzlich ohne Ansehen der Person zu Stande kommen, zu beachten. Bei der Wohnraumvermietung soll dies erst dann der Fall sein, wenn der Eigentümer mehr als 50 Wohnungen vermietet. Für private Vermieter gelten lediglich die von der EU vorgegebenen Merkmale: Rasse und ethnische Herkunft.

Tipp: Der Vermieter sollte sich von jedem Wohnungsbewerber eine schriftliche Selbstauskunft über seine persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse ausstellen lassen. Wird diese von dem Wohnungsbewerber verweigert oder nur unvollständig oder die Fragen gar nicht beantwortet werden, begründet bereits dies einen sachlichen Ablehnungsgrund.

Wird die Selbstauskunft jedoch vollständig ausgefüllt, entscheidet sich der Vermieter aber trotzdem für einen anderen Mietinteressenten, sollte er die Selbstauskünfte der abgelehnten Bewerber zusammen mit Vermerken über die Ablehnungsgründe zu seiner Mietakte nehmen. Ablehnungsgründe können sein z. B. mangelnde Solvenz, unsichere Einkommensverhältnisse, negative Auskünfte der Bank oder des derzeitigen Vermieters.

In keinem Fall sollte ein Bewerber vorzeitig abgelehnt werden z. B. ohne vorherige Selbstauskunft, da dies für den Mietinteressenten Anlass sein könnte, dem Vermieter unzulässige Ablehnungsgründe vorzuwerfen.

Beweislastregelung: Der vermeintlich Diskriminierte muss nun die Indizien für eine Benachteiligung nachweisen. Ein einfaches Glaubhaftmachen reicht hierfür nicht aus.

Wichtiger Hinweis: Dem Vermieter ist ein Berufen auf § 19 Abs. 3 AGG, der die Grundsätze einer Stadt- und Wohnungspolitik beinhaltet, erlaubt. Bei der Wohnungsvermietung kann eine unterschiedliche Behandlung zulässig sein, sofern sie dem Ziel der Stadt- und Wohnungspolitik dient sozialstabile Bewohnerstrukturen zu erhalten und ausgewogene Siedlungsstrukturen sowie ausgeglichene wirtschaftliche, soziale und kulturelle Verhältnisse zu schaffen und zu erhalten.

 

Praxistipp Nr. 4: Berliner Räumung

Die Räumung einer Wohnung durch den Gerichtsvollzieher ist üblicher Weise mit Kosten von ca. € 1.000,-- pro Zimmer verbunden. Der Gerichtsvollzieher hat die in der Wohnung befindlichen Sachen grundsätzlich zu entfernen und wegzuschaffen und sodann den Eigentümer in den Besitz der leergeräumten Wohnung einzuweisen. Das Dilemma ohne Kostenvorschuss räumt der Gerichtsvollzieher nicht.

Anders bei der sog. Berliner Räumung: Der Eigentümer kann den Räumungsauftrag auf die Wiedereinweisung in den Besitz der ungeräumten Wohnung beschränken wenn er als Vermieter an allen Sachen des Mieters ein Vermieterpfandrecht geltend macht.

Positiv: Der Gerichtsvollzieher kann keinen Vorschuss für die Wegschaffung der Gegenstände verlangen. Somit kann die Kostenersparnis locker ein paar tausend Euro ausmachen. In seiner Entscheidung vom 17.11.2005 hat der BGH die Berliner Räumung für zulässig erachtet mit folgenden Konsequenzen:

Der Vermieter muss die Sachen des Mieters entweder in der Wohnung oder an einem anderen Ort verwahren. Zur Vernichtung von Räumungsgut ist der Vermieter nicht befugt, es sei denn es handelt sich um offenkundig wertlose Gegenstände (Müll, Sperrmüll)

Auf Verlangen des Mieters muss der Vermieter die unpfändbaren Sachen herausgeben (z. B. Kleidungsstücke, Wäsche, Betten, Haus- und Küchengeräte usw.)

Pfändbare Sachen kann der Vermieter verwerten. Die Verwertung erfolgt regelmäßig durch öffentliche Versteigerung.

Was aber passiert mit Gegenständen, die der Mieter nicht abholt oder eine Verwertung nicht möglich oder nicht beabsichtigt ist?

Tipp: Der Vermieter darf diese Gegenstände keineswegs ohne weiteres vernichten. Er wird den Mieter zur Abholung innerhalb angemessener Frist auffordern und die Vernichtung nach Fristablauf androhen. Werden die Gegenstände gleichwohl nicht abgeholt, so wird ein evtl. Schadenersatzanspruch des Mieters wegen der Vernichtung seines Eigentums in der Regel an der Verletzung der Schadensminderungspflicht scheitern.